L’obligation d’information loyale et complète du vendeur à l’égard de l’acquéreur dans le cadre d’une vente immobilière est de nouveau rappelée par la Cour de cassation qui fait entrer dans le champ de l’information à délivrer les éléments relatifs à la tranquillité et la sécurité du bien immobilier (Cass. 3ème, Civ., 18 avril 2019, n°17-24.330).
En l’espèce, un compromis de vente portant sur un appartement en copropriété, assorti d’une clause pénale en cas de non-réitération, avait été conclu. L’acquéreur refuse cependant de signer l’acte de vente, le procès-verbal d’assemblée générale annexé à celui-ci révélant l’existence d’une procédure judiciaire initiée à l’encontre du voisin de palier du vendeur en raison de ses comportements problématiques répétés. Le vendeur assigne alors l’acquéreur en paiement de la cause pénale.
Devant les Juges du fond, le vendeur sollicite l’annulation du compromis de vente sur le fondement de la réticence dolosive (articles 1130 et 1137 du Code civil). Il affirme que la notion de sécurité était pour lui primordiale compte tenu de l’agression subie dans son passé. La Cour d’appel fait droit à cette demande : en effet, non seulement le vendeur avait assuré à l’acquéreur, lors des visites, qu’il n’existait aucun problème de voisinage mais il s’était en outre délibérément abstenu de l’éclairer sur le comportement de son voisin de palier.
Devant la Cour de cassation, le vendeur invoque l’article 1137 du Code civil, selon lequel il ne peut y avoir de réticence dolosive que lorsqu’elle porte sur un élément dont le caractère déterminant pour une partie a été expressément porté à la connaissance de l’autre partie. Or, le vendeur argue que l’acquéreur ne l’aurait pas informé de son souhait d’un voisinage à la sécurité particulièrement renforcée. Il souligne, par ailleurs, que les nuisances causées par son voisin de palier avaient été portées à la connaissance de l’acquéreur dans la mesure où le procès-verbal d’assemblée générale annexé à l’acte de vente le mentionnait.
La Cour de cassation rejette le pourvoi estimant que « la tranquillité et la sécurité d’un logement projeté d’être acquis sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier ». Ainsi, le fait que le procès-verbal d’assemblée générale ait été communiqué à l’acquéreur à l’appui d’une question relative aux charges des travaux engagés par la copropriété ne saurait caractériser la délivrance d’une information loyale et complète sur les nuisances dénoncées. Le compromis de vente n’attirant pas l’attention de l’acquéreur sur cet élément, la réticence dolosive est retenue par la Haute Juridiction.
Cette décision offre donc un recours précieux aux acquéreurs faisant face à des déconvenues imprévues lors de l’achat du bien, à condition qu’ils puissent prouver le caractère déterminant de l’information qui leur a été sciemment dissimulée par le vendeur. Les vendeurs sont donc appelés à la vigilance dans leur obligation d’information préalable de l’acquéreur pour ne pas risquer d’engager leur responsabilité contractuelle.