Depuis les années 2010 et face à l’engouement des particuliers pour l’économie collaborative, le recours à la location meublée de courte durée, par l’intermédiaire de plateformes telles que Airbnb ou Abritel, ne cesse d’augmenter. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l’objectif affiché par le législateur est de pouvoir contrôler les mises en location, dans un objectif fiscal mais également pour lutter contre la pénurie de logements.
Plusieurs obligations incombent donc aux propriétaires, et celles-ci varient en fonction du bien proposé à la location et de sa localisation.
La location d’une résidence principale, entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an, est libre dans la limite de 120 jours par an. Aucune formalité n’est requise lorsque cette résidence se situe dans une ville comptant moins de 200.000 habitants. Dans le cas contraire, le propriétaire est tenu de déclarer en mairie sa résidence principale afin d’obtenir un numéro de déclaration. Ce numéro devra figurer dans chacune des annonces d’offre de location.
Lorsque la location est réalisée via une plateforme internet, celle-ci est tenue de déconnecter l’annonce dès lors que la limite de 120 jours a été atteinte et de fournir à la marie, lorsqu’elle en fait la demande, le décompte des jours de location du logement.
La location d’une résidence secondaire est soumise à un formalisme beaucoup plus strict.
A l’instar de la résidence principale, le logement doit être déclaré en mairie afin d’obtenir un numéro d’identification, sous peine de se voir infliger une amende d’un montant de 450 Euros.
En revanche, lorsque le bien loué est situé dans une commune de 200.000 habitants (ou bien en petite couronne autour de Paris), le loueur doit obtenir de la mairie l’autorisation préalable et obligatoire de changement d’usage de son bien.
Le non-respect de cette obligation est sanctionné par une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000 Euros, qui peut être assortie d’une astreinte de 1.000 Euros par m² et par jour de retard de régularisation.
Cette autorisation peut également être soumise au respect de la règle dite de compensation. Cette règle impose d’acheter une surface équivalente d’un local commercial pour la transformer en immeuble d’habitation. Selon le prix du m² dans les villes, la compensation peut se révéler particulièrement couteuse.
Les communes de moins de 200.000 habitants ont le choix entre ne rien instaurer ou imposer l’autorisation préalable de changement d’usage, avec ou sans compensation. Il convient donc de se renseigner directement auprès de la mairie sur le formalisme attaché à la location de la résidence secondaire.
Par ailleurs, les revenus issus de la location de courte durée, que celle-ci porte sur une résidence principale ou secondaire (la résidence principale étant toutefois exonérée d’impôt si les loyers annuels n’excèdent pas… 760 Euros !), sont soumis à l’impôt sur le revenu et assujettis aux prélèvements sociaux.
Si les recettes sont inférieures à 70.000 Euros, le loueur peut opter pour le régime simplifié « micro-BIC », qui permet de bénéficier d’un abattement pour frais de 50%. Au-delà de ce seuil, le loueur est automatiquement soumis au régime réel.
Par ailleurs, les revenus sont soumis à prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Les propriétaires qui sont également soumis au régime des Travailleurs Non-Salariés doivent payer des cotisations sociales dès lors que les recettes annuelles dépassent 23.000 Euros.
En cas de non-déclaration des revenus issus de la location, une majoration de 10% s’applique au montant de l’impôt qui aurait dû être perçu, outre des intérêts de retard de 0,2% par mois.