Les constructeurs sont tenus à plusieurs garanties, dont celle de parfait achèvement qui court pendant un délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage. La réception de l’ouvrage intervient au moment où le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserve. Cette garantie d’ordre public est régie par l’article 1792-6 du Code civil.
Contrairement aux autres garanties auxquelles sont soumis les constructeurs, seul l’entrepreneur est tenu par la garantie de parfait achèvement. Le maître de l’ouvrage ne pourra donc pas faire jouer cette garantie à l’encontre d’un architecte ou d’un bureau d’études.
La garantie de parfait achèvement permet au maître de l’ouvrage de signaler, durant l’année qui suit la réception, certains désordres auxquels l’entrepreneur devra remédier. Seuls certains désordres entrent dans le champ de cette garantie et doivent faire l’objet d’une dénonciation dans les délais prévus.
Les désordres couverts sont en premier lieu les désordres apparents ayant fait l’objet de réserves au jour de la réception par le maître de l’ouvrage. Les réserves sont l’ensemble des malfaçons, non façons ou défauts de conformité contractuelle apparents que le maître de l’ouvrage aura pu relever au jour de la réception ou bien dénoncer dans le mois qui suit la réception.
La garantie de parfait achèvement concerne en second lieu les désordres qui sont apparus postérieurement à la réception, dans l’année qui la suit.
Cette garantie couvre l’intégralité des malfaçons, non façons ou défauts de conformité qui affectent le bien. Le défaut de conformité est constitué lorsque le bien effectivement livré ne correspond pas aux caractéristiques prévues au contrat. Les défauts d’isolation phonique sont également inclus dans le champ de la garantie de parfait achèvement.
Ne sont en revanche pas couverts par la garantie de parfait achèvement les désordres résultant de l’usage ou de l’usure normale du bien.
En pratique, lorsqu’un désordre couvert par la garantie de parfait achèvement est constaté pendant l’année suivant la réception de l’ouvrage, le maître de l’ouvrage doit adresser à l’entrepreneur une lettre recommandée avec avis de réception dénonçant les désordres apparus et sollicitant la réalisation de travaux de réparation pour y remédier.